5月28日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组结合对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。
  报告发现,2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨,但4月份房价涨速较3月份略有减缓。核心城市在房价涨速减缓的同时,二手住房成交量也显著下降。2019年4月,10大重点城市二手住房成交量指数为177.84,比3月下降27%,与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看,重点城市房价上涨的压力已有所减轻。
  一线城市中北京、广州涨速回落,上海、深圳涨速与上月大体持平;多数准一线及二线城市房价涨速收窄,个别城市涨速仍较高;三四线城市房价涨速继续下降。核心城市住房租金连续2个月小幅下降。
  报告称,4月以来,中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”,充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示,热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”,表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆,房地产调控政策不松动,意味着房价短期难以出现大涨。
  2018年底至2019年初,部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确,房价上涨预期有望逐步减退。
  2018年底以来,随着定向降准等稳健性货币政策的实施,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%至15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下,防范宏观风险仍是政策底线。货币供应难以进一步宽松,意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性,使得房价“小阳春”难以入夏。
  随着世界经济前景趋于复杂化,全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联,内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机,使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。
  2019年1季度,全国房价有所回升,个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确,以及货币边际宽松短期见顶,房价回升的态势将受到抑制。2019年4月,二手房成交量和房价整体涨速的下降,也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化,也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。
  综合以上因素,预计短期内,一二线城市房价涨速将进一步收窄,三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进,个别房价较快上涨的一二线城市,涨势也有望减缓或由涨转跌。
  另一方面,即使部分城市房价出现回落,房价下跌的空间也较小。在城市化大背景下,一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区,住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整,房价下跌空间相对较小,而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善;货币化棚改政策虽然淡出,但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。
(来源:经济参考报)

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6月24日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,报告指出,部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。

自2019年春节后开始的楼市“小阳春”,终于在夏天到来之前走向了尾声。

从住房市场运行的最新动态来看,监测数据显示,2019年5月,核心城市住房价格连续4个月上涨,但5月份房价涨速较4月份略有减缓。

5月28日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。纬房指数监测显示,2019年4月,廊坊房价环比下降1.9%,结束了2018年12月以来的房价持续快速上涨的“小阳春”。

从成交量指数看,核心城市在房价涨速略有减缓的同时,二手住房成交量也继续下降。2019年5月,10大重点城市二手住房成交量指数为163.65,比4月下降14%,也略低于2018年同期。二手房成交量的下降,表明与2019年1季度比,房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看,重点城市短期房价上涨的压力减轻。

生机勃勃部分城市遵照商场转移对房土地资金财产调节攻略张开了微调,燕郊房价的那豆蔻年华轮回涨是从二〇一八年岁末开班的。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任、《中国住房市场发展月度分析报告》主编邹琳华对《华夏时报》记者表示,小阳春结束以后,燕郊房价短期内不容易出现较大幅度的上涨。长期看,燕郊作为北京卫星城,其房价走势取决于北京,特别是通州的房价走势。

一线城市房价总体平稳

燕郊楼市短期见顶

《报告》指出,一线城市房价总体平稳,其中北京、广州房价微降,上海、深圳继续小涨。

燕郊房价的这一轮上涨是从2018年年底开始的。

一线城市纬房指数监测显示,2019年5月,一线城市房价平均环比上涨0.29%,平均涨速比上月收窄0.305个百分点。北京、广州房价稳中微降,其中北京房价环比微跌0.19%,广州环比微跌0.12%,房价均进入平稳区间。上海、深圳继续小涨,其中上海环比上涨0.66%,深圳环比上涨0.81%,涨速略高于正常值。

纬房指数监测显示,2018年12月,燕郊房价环比上涨3.67%,连续突破2017年4月以来的最高单月涨幅。此后,2019年前两个月涨幅分别为5.23%和7.63%,3月开始收窄,涨幅只有3.32%,到4月开始回落。

从2018年1月以来的累计涨幅看,一线城市中房价累计涨幅最高的北京为3.95%。这一涨幅再加上1.8的租金收益率,和按揭贷款一般利率水平接近,这表明2018年以来一线城市房地产市场总体平稳。

安居客数据则显示包括燕郊在内的廊坊地区4月房价仍然在上涨,二手房均价14625元/平米,比三月的14427平米上涨1.37%。不过,5月二手房均价已经降至14588元/平米,环比4月下跌了0.25%。

《报告》指出,一线城市房价的总体平稳,与一线城市严厉而持续的调控政策有关。

报告认为,2019年4月以来,中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”,充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示,热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”,表明了政府对房价上涨的现实态度。

而从一些准一线城市及二线城市的监测数据可以看到,苏州环比上涨4.88%,涨速比上月扩大1.21个百分点,居142个样本城市涨速首位;杭州环比上涨1.24%,涨速比上月收窄0.48个百分点;重庆环比上涨1.26%,涨速比上月扩大0.13个百分点;天津环比下跌0.98%。

而2018年底以来,随着定向降准等稳健性货币政策的实施,资本市场的资金紧张状况显着缓解,部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下,防范宏观风险仍是政策底线,“大水漫灌”的情形不会出现。货币供应难以进一步宽松,意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性,使得包括燕郊在内的一些城市房价“小阳春”难以入夏。

另外,2019年1月以来,多数二线城市房价由跌转涨,其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。

三四线城市房价或转跌

三四线城市房价涨速继续下降

除了燕郊由升转降外,纬房指数监测的118个三四线样本城市中,3月份房价上涨的其他71个城市均保持了房价上涨的趋势,但幅度也有所收敛。2019年4月,三四线城市房价平均环比上涨0.03%,涨速比上月收窄0.242个百分点。同时,一线城市中北京、广州涨速回落,上海、深圳涨速与上月大体持平,多数准一线及二线城市房价涨速也有所收窄。

三四线城市纬房指数监测显示,2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为63个,比上月减少3个,上涨城市占比为53%。2019年5月,廊坊房价环比下降2.07%,跌幅比上月扩大0.34个百分点,进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

报告指出,2019年1季度,全国房价有所回升,个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确,以及货币边际宽松短期见顶,房价回升的态势将受到抑制。2019年4月,二手房成交量和房价整体涨速的下降,也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化,也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。

综合以上因素,预计短期内,一二线城市房价涨速将进一步收窄,三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进,个别房价较快上涨的一二线城市,涨势也有望减缓或由涨转跌。不过,即使部分城市房价出现回落,房价下跌的空间也较小。从三四线城市看,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善;货币化棚改政策虽然淡出,但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大,这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

对于短期预测,《报告》显示,一线城市房地产调控历史最长,调控机制相对完备,调控手段最为严厉。房地产市场投机成份低,房价波动性相对较小。相比之下,二线城市房地产调控机制手段还很不成熟,市场波动性也较大。但自2019年4月以来,中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”,多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线,已经非常明确。随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进,各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后,建立更为完备的市场调控机制,严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期,另一方面将抑制购房需求的集中释放,从而有利于熨平市场短期波动。

责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏

另一方面,2018年底以来,房地产融资条件显著改善,房地产融资将适度收紧,助力热点城市楼市降温。

《报告》亦指出,中美贸易摩擦使世界经济前景趋于复杂化,将导致全球经济不确定因素进一步增加。外部不确定性增强,导致市场预期进一步分化。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组认为,在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下,热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用,预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄,交易量下降。对于这些城市的非核心板块,当住房投资需求减退时,短期房价还可能面临下跌。

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