对于楼市,大多数人的印象都是“变幻莫测”,但其实许多变化都有迹可循,也就是所谓“见微知著”。想要把握楼市动向,就不能忽视每一丝小小的波动。最近几天接连传来几个迹象,隐隐暗示着楼市的未来趋势。
  这三个消息,你是否注意到了
  第一个消息,就是房贷利率的上调。伴随着苏州调控政策的收紧,全国其余多个城市也开启了新一轮利率上浮,如合肥、南宁、青岛、蚌埠等地出现房贷利率上调迹象,房贷利率风向或将终结此前五连降整体趋势。在此之前,多数热点城市已经将首套房贷款利率从原来的上浮10%下调到了上浮5%,二套房上浮20%下调到了10%,最近几天,利率重回上扬趋势,南京多家银行(中信、建行、浦发、北京银行、杭州银行等)接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,上浮最高20%。
  第二个,是随着监管升级,房企融资将再次收紧。3月与4月,多个热点城市上演狂欢,一方面是受楼市宽松的氛围影响,另一方面是因为房企又从开始大规模融资。4月份,房企继续密集融资接近2600亿,而1~4月,房企融资规模近8500亿元。8500亿的融资额,炒热了楼市,各大房企开始在热点城市扫货,近日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求:商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,监管政策相比去年不但未有放松,反而明显收紧。
  第三,人民日报海外版喊话楼市,“中国不会靠炒房拉动经济”。内部经济增长压力持续,外部不确定性加剧,在这样的背景下,人民日报直接投出一记定心丸,表示:将牢牢坚持“房住不炒”定位,确保市场行进在正确的轨道上。
  微小的市场变化,说明了什么
  种种迹象表明,新一轮调控的序幕即将拉开。政策把控下,楼市或许能够回暖,但绝不会过度,政策上调控已经明确表达出不动摇的态度,楼市短暂的回暖,绝不代表未来将大幅涨落。在这样的市场条件下,房子究竟要不要买,答案当然是肯定的。房子无论何时都要买,但是在风云变幻的今天,选择最具实力和价值的产品,无疑才是重中之重。

近日,央行公布了2019年第二季度货币政策执行报告。报告显示,6月个人住房贷款平均利率为5.53%,与3月相比则下降了15个基点。而从5月份开始,多个城市上调了房贷利率,苏州的首套房贷利率则已突破6%的界限,达到了6.03%。部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%,而对于二套房贷款未还清的客户,多数银行甚至要求贷款利率上浮30%。
  今年二季度以来,房地产调控在金融供给侧发力,不仅对前期融资规模过大的部分房企控制信托融资,同时对房企海外发债风险进行管控。在一城一策落实方面,苏州等个别城市加码调控,而一批热点城市房贷利率上浮成为主要调控措施,市场降温效果明显。据国家统计局发布的数据,今年以来,开发企业拿地面积同比锐减3成,二手房价格回调趋势明显。业内人士预测,下半年金融调控力度不会减小,部分城市房价地价或出现下调,整体市场将保持平稳运行。
  金融调控降低开发企业杠杆   多地土地市场降温地价下跌
  近段时间,房地产调控在金融供给侧频频发力。
  6月份,银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示,房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步加强,也助长了房地产投机行为。监管部门收紧房企信托融资,从7月份开始,要求“总体存量控制,同时收缩增量”,第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。
  7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。
  8月份,银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。到了8月中旬,业内流传的一张开发商名单显示,20家房地产企业被暂停一切资本市场融资。
  一系列限制对于房企的融资渠道影响巨大。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,比如限制房企海外发债这一条,政策明确了外资的用途,意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地,这三种融资用途已经被限制了,对近期部分房企的海外融资形成利空影响。
  统计显示,2019年上半年,房企境内外发债融资总额一共4286亿元,同时投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元,占整体信托的4成。对信托和海外发债的限制,极大约束了房企的资金链,在土地市场上起到了立竿见影的效果。
  6月以来,尽管全国整体土地拍卖仍然较为红火,但降温的趋势在部分区域十分明显。包括安徽阜阳、马鞍山以及江苏部分城市如南京、无锡等地,近期土拍情况均不太乐观。
  进入7月,多数上市房企拿地积极性快速衰减。克而瑞研究报告显示,规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步,单月拿地金额较前六个月降幅均在70%以上。上半年拿地相对积极的卓越、弘阳,下半年减缓投资意图明显,单月仅新增2幅和3幅土地。
  8月初,热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块,郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。南京的一场土拍中,主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平,比几个月前的成交单价下跌6000元/平方米,南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。
  二季度以来,相关部门稳地价要求非常严厉,部分热点城市也积极开展银行系统检查,房企拿地偏向保守。据国家统计局刚刚发布的数据,2019年1-7月份,房地产开发企业土地购置总面积为9761万平方米,同比下降29.40%。
  热点城市房贷利率上调   商品房销售稳中微降
  今年二季度以来,热点城市房贷利率连续上浮,对购买力市场的调控力度不断加大。
  记者从南京多家银行获悉,今年4月份以来,南京各家银行已经连续3次提高了房贷利率。5月初,银行房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底,首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%;7月初至今,南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%。
  今年楼市率先回暖的苏州,房贷利率在6、7两个月也出现连续上浮。苏州某房产中介经理人告诉记者,7月苏州首套房贷利率,普遍按照基准上浮23%执行,此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%,6月上调至基准上浮20%。二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%。
  据融360发布的7月份房贷市场报告显示,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16BP,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;大连地区7月涨幅最高,首套房贷利率环比上涨20BP;涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。
  相对于经历了小阳春的二线城市,多数三四线城市今年市场波澜不惊。记者采访了多个三四线城市了解到,当地贷款利率基本保持稳定。徐州市21世纪公司经理常静说,徐州市大多数银行的贷款利率近几个月保持稳定,目前买一万保险可以申请首套基准上浮10%的优惠,二套房可以申请基准上浮15%的优惠。不买保险正常业务首套基准上浮15%,二套基准上浮20%,现在徐州贷款利率和前段时间相比无变化。
  “近期南京市所有的银行都要调整贷款利率,首套从基准上浮15%,调整到上浮20%。”北京银行南京分行一名负责人告诉记者,这是主管部门统一的规定,他们银行的房贷额度已经不够放了,主管部门要求提高利率抑制需求。人行还进行窗口指导,利率达不到要求的一律不批。一些前期签订了合同的卖家,迟迟拿不到贷款,有的等待期甚至超过一个月。“现在银行根本不愁放不出按揭贷款,利率越高,银行获益越大。”一位业内人士称。
  房贷利率上浮给购房者带来了多大的压力?业内人士给记者算了一笔账:假如某首套房购买者,买入一套总价200万元,首付3成,贷款140万元,贷款年限30年。每月还款额度,在年初基准利率上浮5%时,每月还款7640元,到目前基准利率上浮20%,每月需还款8286元,每月足足多还646元。而还款总额更是多出23.3万元,这也是一笔不小的金额。
  业内人士表示,今年下半年楼市还是坚持“房住不炒”,以稳为主。而近期房地产融资受限、多个银行利率上浮等都是楼市收紧的表现。所以接下来的房贷利率大概率还会继续上调,特别是在部分热点城市。
  持续调控导致房地产市场整体降温,并出现下行态势。全国商品房的销售面积已经连续6个月出现了负增长的态势,虽然跌幅并未出现扩大的趋势,但市场已经有了降温的苗头。2019年1-7月份,商品房销售面积为88783万平方米,同比下降1.30%。
  “房住不炒”政策不变多重因素或推动房地产平稳运行
  业内人士认为,2016年“9.30”调控以来,投机投资需求大幅度减少,刚需刚改成为绝对主力。近期,中央出台的促进一亿人进城落户、城乡融合发展人口自由流动等政策将为城市化注入动能,尤其是二线城市,将会获得一轮发展机遇,并推动楼市进入平稳运行的行情。
  “目前,一线楼市很稳,二线稳中有升,三四线正在筑底,不可能出现上一轮那样的暴涨了。”深圳乾运公司董事长张俊英表示,统计显示,2019年全国棚改计划规模为285万套,同比大幅缩减50%。这无异于对暴涨过后的三四线釜底抽薪,也预示着楼市将进一步分化。
  张俊英表示,房地产调控政策会继续保持稳定性和连续性,短期内放松调控几乎没有可能。一方面,“房住不炒”最近被中央重申,前期火热的苏州楼市5月和7月连续出台调控政策加码限售,目的是杜绝炒房、限制价格波动。另一方面,利好刚需和改善的政策也在逐步出台,通过降低房贷利率,加大公积金支持,以及原有的限制条件,创造稳定和有利于刚需及改善的环境。
  中国社会科学院财经战略研究院近日发布了《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示,全国房价继续小幅上涨,重点城市二手房成交量较快放大。报告预测,一二线城市以小涨或微涨为主,少数城市可能较快上涨。三四线城市“小阳春”趋于消退,房价将稳中有降。
  “未来楼市的发展重点可能有两个,就是一二线城市和都市圈。”365地产家居网首席战略官胡光辉分析,随着国家一系列政策推进城镇化发展,都市圈,城市群以及主要大城市落户限制的松绑,一二线城市的经济基础,人口涌入仍然会对房地产形成支撑,一二线的房子仍然是稳定的保值升值手段。
  第二个热点是处于核心城市群周边的三四线城市,不仅可以承接产业转移,还可以享受国家基础设施建设带来的红利,继而吸纳人口流入。“预计未来五至十年,一批二线城市、都市圈三四线城市会持续做大做强。”

摘要
今年以来,北京、深圳、广州、南京、杭州等多个楼市热门城市传出房贷利率松动乃至下调的消息。而房贷利率的松动也直接带动了楼市的回暖。随着监管层的警示和调控加码,房贷平均利率在连续多个月下降之后,5月多地出现上升态势。21世纪经济报道记者采访中发现,北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态,此轮房贷利率的上升趋势目前主要出现在二三线城市,而监管部门此轮点名的城市也主要为二三线城市。

今年以来,北京、深圳、广州、南京、杭州等多个楼市热门城市传出房贷利率松动乃至下调的消息。而房贷利率的松动也直接带动了楼市的回暖。

但在“房住不炒”的政策基调下,监管部门依然时刻关注房价的走向,并做出预警提示。

5月18日,住房和城乡建设部(下称“住建部”)在4月19日对6个城市楼市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了房价预警提示。

随着监管层的警示和调控加码,房贷平均利率在连续多个月下降之后,5月多地出现上升态势。21世纪经济报道记者采访中发现,北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态,此轮房贷利率的上升趋势目前主要出现在二三线城市,而监管部门此轮点名的城市也主要为二三线城市。

过快回温的楼市

21世纪经济报道记者采访中发现,随着房贷利率的松动,楼市回温,而在部分二三线城市,这种回温开始出现了“过快”与“过热”。

5月18日住建部点名四座城市,均在近年楼市表现“不俗”。其中,“强二线”城市苏州比较具有典型性,因其东临上海又产业密集,近3年来在国家稳楼市的情况下依然只涨不跌,甚至都没有横盘过。

一位苏州从事房产相关行业的人士对21世纪经济报道介绍,目前苏州城区实行的限购政策是2016年10月制定的,本市户籍家庭禁购第四套房,外地家庭禁购二套房并且在购置首套房时提供其他附加条件。

在首付比例方面,也从“房住不炒”的大方向下进行了调整:首套房最低首付30%;二套房首付最低50%,但是有一套房且房贷还没有结清的,申请商贷的首付比例从50%调高到了80%;家庭购置第三套住房,则不发放商业贷款。

虽然购房资格和首付比例较为严格,但是苏州近年来房价上升明显。根据苏州克尔瑞数据,今年一季度苏州市区商品住宅成交面积169万平方米,同比增长21%;成交均价20907元/平方米,同比上涨8%。4月份单月,苏州商品住宅成交面积105万平方米,环比增加58%,同比增加81%;成交均价更是涨至21881元/平方米,环比上涨6%,同比上涨10%。

“2019年这四个多月,园区二手房单价上涨4000属于正常现象,有些小区因地段好,直涨1万多。”一位苏州居民表示。

但即使如此也未能阻挡苏州楼市的继续火热。“苏州园区里最低的新房也要3.5万元一平,高一点的在5-6万元。有些新盘要看样板房,先要查卡里有没有700万。现在园区的新盘基本都要全款,就这样抢也抢不到。”一位没有抢到房的苏州本地居民表示,新房供应完全跟不上市场需求,“一个楼盘,犹豫了一天就没买上,因为那天去化率100%。”

威尼斯国际平台app,与此同时,4月以来部分当地银行下调了房贷利率水平,以往普遍上浮25%的情景已经不再出现,并且放款有所提速。

根据融360统计,苏州地区监测的17家银行分(支)行中,9家银行都在4月份下调了首套房贷款利率,所有银行最低可执行利率都不超过基准的1.2倍,最低为基准上浮10%。其中,首套房贷最低可执行利率仍为基准上浮15%的有4家银行,10家银行基准上浮10%,3家银行基准上浮18%。

苏州央行信贷科人士对21世纪经济报道表示,今年1-4月苏州的住房信贷较为平稳,尚未出现大幅波动。目前对房地产开发贷也尚未出台政策收紧。

除苏州外,佛山、南京、杭州等二三线城市也于今年1-4月相继下调了房贷利率,并在下调后保持了一段时间的平稳。

以佛山为例,21世纪经济报道记者从佛山地产中介和多家银行处获悉,佛山的房贷利率自今年3月份出现了整体下调之后,近2个月来一直保持相对稳定。即首套房贷利率主流上浮10%,二套房上浮15%~20%。而在3月以前,佛山房贷主流首套房利率是上浮15%。

房贷利率拐点或将到来

但楼市过热的情况在最近遭遇了调控加码。从目前21世纪经济报道记者了解到的情况看,这一调控或将从房贷利率和当地政策都有所体现,房贷利率连续下行的拐点或将到了。

以苏州为例,在连续火热后,苏州出台多项政策调控楼市。5月11日,苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

5月16日,苏州工业园区调控再度加码,用于申请入学的住宅,从“五年一学位”调整为“九年一学位”,这也是2019年全国第一个学区房收紧的政策。

同时,部分城市房贷利率开始出现上行趋势。

整体来看,北上广深四大一线城市房贷利率较为稳定。但值得注意的是,21世纪经济报道记者从深圳某地产中介处获悉,深圳某大行房贷业务在近期处于暂停阶段,主要原因或许与额度有关。

“市场理解的话应该是上半年额度用尽,对外或许会说正常开展,实际就是需要排队。但其他行目前放贷情况均正常,也暂时没有上调利率的趋势。”该人士指出。

而二三线城市的房贷利率明显较一线城市更具波动性,而利率波动性在二套房更加明显。

以此次住建部预警提示的南宁市为例。自2017年以来,南宁首套房贷利率从基准利率九折优惠一路走高,2019年2月起南宁多家银行陆续下调了首套、二套房的房贷利率,主流房贷利率为首套利率上浮20%,二套上浮25%-30%。

但在近期,南宁多家银行的二套房利率出现上调,其中某股份行在南宁的二套房利率从此前的25%上调至40%。

合肥也在5月出现了部分银行房贷利率的上调。在目前首套房房贷利率主流上浮20%的基础上,部分股份行上调至25%。部分银行的放款速度也出现了下滑。

但也有利率在近期松动的城市,如长沙和武汉。

华南某二线城市股份行个贷业务人士指出,利率上调或者下行对二三线城市的楼市来说通常敏感度没有一线城市那么高。所以二三线城市的房贷利率可能会更加“个性化”,更多受到银行的额度、业务侧重、市场多方因素影响,不同银行存在一定差异。

他认为,近期二三线城市整体楼市回温明显,但如果回温过快,在整体政策指导下,大概率会影响目前的利率整体下行的趋势。尤其对于非刚需的购房者,二套房利率的波动影响更大。未来不排除上调利率尤其是二套房利率的可能性。

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