临近年末,房地产行业的资金“饥渴症”愈发严重。近日,多家房企与信托公司签署了战略合作协议,仅仅4天时间已从信托公司处获得500亿元的授信规模。
  在房企融资渠道日渐收紧的2018年,信托公司正变身为地产企业“输血”的重要渠道。虽然信托业整体面临募资难的困境,房地产信托产品的收益率水平也日渐高企,但当下的房企似乎已别无选择,后续或将继续倚重信托这一融资渠道。
  房企频频牵手信托
  2018年即将划上句号之际,随着市场流动性渐渐趋于紧张,信托渠道对于持续背负资金压力的房企而言,显得更为重要。
  11月21日至11月24日,包括正荣地产、花样年集团、福晟集团和泰禾集团在内的房企,分别与兴业信托和光大信托签署合作协议,由信托公司为其提供综合授信。其中,光大信托为泰禾集团提供了200亿元的综合授信额度,与花样年集团和福晟集团也分别签署了100亿元的合作协议;兴业信托则为正荣地产提供了100亿元的授信额度。
  信托业内人士透露,今年以来信托公司主要开展的业务就是房地产信托。该人士认为,信托公司加强与房企的合作,除了看中地产业务的盈利能力外,也可以通过高额授信避免后续交易对手的违约。
  不过据记者了解,今年以来备受房企追捧的房地产信托也同样面临募资变难的问题。根据用益信托的统计,近期房地产信托的募资规模曾一度明显缩量。数据显示,10月29日至11月4日这一周,曾经是集合信托领域“吸金王”的房地产信托的募集资金规模仅40亿元;在接下来的11月5日至11月11日这一周成立的集合信托产品中,投向房地产领域的资金规模仅4.4亿元,在各大类信托投向中排名倒数第二。
  成本高企难阻房企青睐
  在房地产信托募集资金难度增加的同时,房地产信托产品的收益率却节节攀升。统计显示,今年前三个季度,集合信托市场上成立的房地产信托产品的平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入四季度,截至11月29日,房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。
  “房地产信托产品的收益率不断抬升,其实折射的是房企的融资渠道不断收窄的现状。”某中部地区信托公司人士对记者表示。在他看来,近期房地产信托募资规模收缩其实也是信托公司加强风控、抬升门槛的结果。
  该人士表示,随着监管对地产业务进行相关窗口指导后,今年9月份以来,不少信托公司的房地产信托业务都有所收缩,信托设置的资金成本门槛也越来越高。他预计,当前房企通过信托渠道融资的成本大约在12%至15%之间。
  但信托公司风控标准的提高或许仍无法阻止房企倚重信托融资的情况。作为房企在信托之外的另一个重要融资渠道,海外发债也被视为地产商获取资金的重要途径。上证报资讯的统计显示,今年下半年以来,房企海外发债的平均票面利率已达8.97%,而今年上半年的平均票面利率为6.94%,显示房企在海外发债的成本也正不断抬升。
  有信托业内人士坦言,在行业转型期,创新业务目前尚未能“挑大梁”担负盈利重任,面临生存压力的信托公司仍将继续开展房地产信托等传统业务。
  根据信托业协会披露数据,今年二季度虽然信托资产总规模连续下滑,但房地产信托规模仍持续增长,二季度信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元,比一季度增长了1361.73亿元,其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。

当房企融资渠道接连收紧,融资成本步步上行后,压力重重的地产公司选择紧抱信托公司“大腿”。

证券时报·信托百佬汇记者注意到,11月21日~11月24日,仅4天之内,包括正荣地产、花样年、泰禾集团、福晟集团在内的4家房企纷纷宣布与信托公司签署战略合作协议,合作规模总计达500亿元人民币。

而在此前,今年已有阳光城、北辰实业、华夏幸福等多家房企与信托公司达成战略合作协议,获得授信额度。

北京一位信托公司高管表示,当下房企融资形势紧张,资金缺口较大,地产公司迫于无奈与融资成本较高的信托公司达成更紧密的合作。“不过,这类授信额度与实际贷款是不同的概念,百亿规模的授信额度无法实际落地。更为重要的意义是资金困局中的地产公司找来信托公司为自己‘背书’,以提振市场信心。”

高额授信频频达成

房地产调控政策搅动市场,银行贷款、发债等融资渠道日渐萎缩,信托渠道对于资金流紧张的房地产公司来说举足轻重。仅仅4天,4家房地产公司与信托公司达成额度高达500亿元的战略合作。

11月21日,正荣地产与兴业信托签署战略合作协议,兴业信托将为正荣地产提供100亿授信额度。根据协议,兴业信托将对正荣所涉及的住宅地产、商业地产、商业运营等领域提供多种金融支持,未来将从地产业务各方面达到百亿的全方面合作。

11月22日,花样年集团与光大信托在深圳签署了100亿元融资协议,并建立了长期战略合作伙伴关系。据悉,这笔100亿元融资将重点支持花样年集团公司债发行、城市更新类、房地产开发、ABS类、消费金融类等全方位业务。

11月23日,泰禾集团与光大信托、招商银行福州分行在福州签署三方战略合作协议。根据协议,光大信托将为泰禾集团提供200亿元人民币的综合授信额度。

11月24日,福晟集团与光大信托签署战略合作协议。根据协议,光大信托将重点支持福晟集团的公司债发行、房地产基金、企业并购基金、旧城改造及城市更新、ABS类等。双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作,合作规模达100亿元。

一家大型信托公司相关业务负责人向记者表示,“我们公司近来也与地产公司达成了战略合作,现阶段,整个公司的主流业务就是房地产,我个人也沉浸其中。归根结底,这类大额授信也还是代表了公司对房地产行业的趋势判断,我们认为风险不是很大,形势会慢慢好转。”

另有行业观察人士认为,为房地产企业提供高额授信也是避免违约的一种手段。如果之前双方的合作额度即将耗尽,新近达成合作额度,更有利于合作伙伴相关贷款的借新还旧。

房企融资成本上行

据信托百佬汇记者了解,房企传统融资渠道——银行对优质房企的贷款利率一直非常“宽容”,在5年以上贷款6.55%的基础利率基础上,即使略有上浮,仍可维持在7%~8%左右。

另一方面,美联储加息也使得海外发债成本上升,尤其市场预计2019年其将加息2~3次,房地产企业的这一融资渠道也不容乐观。

在两大渠道均收紧的背景下,房地产企业越来越依赖信托公司,目前地产信托融资平均成本已经超过13%。

正如上述大型信托公司相关业务负责人所言,信托公司对资金困局中房地产企业仍有强烈的合作意愿,但受限于自身发行能力,也出于对风险合规的把控,对房地产企业的要求越来越高。

来自中国信托业协会的数据显示,2018年二季度,信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元,相比一季度增长了1361.73亿元,其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。截至二季度末,房地产信托当年新增规模累计为4280.73亿元,占全部新增信托规模的18.31%,比一季度占比提升了3.5个百分点。由此可见,房地产在今年新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

普益标准数据显示,10月份,共有61家信托公司发行了1180款集合信托产品,发行数量环比减少58款,降幅为4.68%。其中,房地产信托成立数量为320款,平均规模为1.17亿。

此外还有数据显示,投资于金融机构、工商领域的产品收益率略有下降,投资与房地产行业的信托产品收益率仍在上升。

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